Home Equity Extraction e` gia` storia?

homeequityextr

“Home Equity Extraction” è stato il motto seguito dal consumatore americano negli anni precedenti alla grande crisi finanziaria. La tecnica è molto semplice, consiste nel rifinanziare l’immobile acquistato con un mutuo, attivando un nuovo mutuo, che consideri la crescita di valore dell’immobile avvenuta tra il momento dell’accensione del mutuo precedente (non necessariamente il primo mutuo, potrebbe trattarsi a sua volta di altro rifinanziamento) ed il momento in cui si decide di rinegoziare.

La ripresa economica in USA, iniziata circa nel 2009, ha visto i valori immobiliari risalire in certi casi anche oltre i massimi precedenti. Dalla lettura dell’analisi sotto indicata e dalla lettura anche dei grafici dalla stessa proposti, balza immediatamente agli occhi il differente comportamento del consumatore Usa in questa fase di espansione economica, comportamento che spiega il perché, nonostante i positivi risultati prodotti, questa espansione non ha prodotto le soddisfazioni associate ad altre fasi espansive: home equity extraction non sembra più essere un motto così gradito.

Sembra che si possa concludere che il mercato sia divenuto più prudente, solido, razionale. Scavando nei dati si scopre che la risposta non è tutta lì, le variazioni demografiche hanno avuto un effetto anche qui.

I risparmiatori più giovani, complice probabilmente un irrigidimento nelle concessioni di credito, sono diventati meno centrali per il mercato immobiliare americano, il cui attore principale mostra oggi una età anagrafica più alta, una minore propensione ad una attiva gestione del debito e di conseguenza produce un mercato immobiliare strutturalmente più sano (nonostante l’ottima performance registrata). Da questa osservazione, gli analisti della Fed concludono che, nonostante l’ottima performance mostrata dal mercato immobiliare USA, le sue condizioni strutturali non lo mostrano pericoloso come nel recente passato.

L’incongnita non affrontata dallo studio guarda però alla domanda non soddisfatta: il giovane escluso dalla maggiore rigidità del mercato del credito potrebbe rimanere escluso dal mercato per un ulteriore, forse lungo, periodo a causa oggi non più solo della scarsità di credito per lui disponibile, ma anche per il livello di prezzo raggiunto ormai dagli immobili, meno abbordabili oggi rispetto al suo reddito (complessivamente considerato, inclusa la sua stabilità attesa). Il fatto che la classe demografica oggi più importante sul mercato di questi attivi mostri una età anagrafica più alta, offre lo zuccherino all’escluso di oggi, che domani riceverà spesso a costo zero (lordo di tasse) il bene oggi inaccessibile.

 

 

http://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2017/02/houses-as-atms-no-longer.html

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